Nos Solutions

Les fournisseurs canadiens de logements locatifs pour le logement abordable sont conscients que le logement est affaire de personnes. Aujourd'hui, les Canadiens sont confrontés à une double crise du logement : l'offre et l'abordabilité. Le Canada est le pays qui compte le moins de logements par habitant parmi les membres du G7. La Société canadienne d'hypothèques et de logement a demandé que 5,8 millions de logements soient construits d'ici 2030 afin de rétablir l'abordabilité du logement au Canada. 

Pour résoudre la crise du logement, une approche collaborative s'impose.

Nous sommes prêts à relever le défi.

Comptant parmi les plus grands propriétaires et gestionnaires de logements locatifs abordables au Canada, nous savons ce qui doit être entrepris pour fournir l'offre de logements dont le Canada a besoin et les maisons que les Canadiens recherchent.

Nous avons fait valoir nos idées dans le cadre d'une soumission aux consultations prébudgétaires de la Chambre des communes en vue du budget fédéral de 2023.

Nous présentons ci-dessous des recommandations qui permettraient de préserver le parc actuel de logements abordables du Canada et de fournir les logements dont les Canadiens ont besoin.

Financer davantage de logements abordables

Les logements les plus abordables sont ceux qui sont déjà construits. Il faut rendre abordables davantage de logements existants.

  • Créer un financement de soutien et un programme de financement pour les coopératives et les organismes sans but lucratif afin qu'ils puissent acquérir des logements abordables existants auprès des FPI et autres au prix du marché, et préserver l'abordabilité par l'intermédiaire de fiducies foncières communautaires. Nous sommes d'accord avec l'Association canadienne d'habitation et de rénovation urbaine (ACHRU) que cette solution devrait se greffer à la Stratégie nationale sur le logement.

  • Ajuster la formule du programme Select d'assurance prêt hypothécaire (APH) de la SCHL pour les bâtiments existants en abaissant le seuil d'abordabilité, en réduisant les taux et les frais, et/ou en diminuant les exigences de couverture du service de la dette pour ces prêts. Ainsi, l'investissement dans le logement abordable serait plus rentable que le recours au financement traditionnel et l'application des loyers du marché. Cela augmenterait l'offre de logements abordables, tout comme le programme de construction d'immeubles résidentiels à logements multiples l'a fait de 1979 à 1984, lorsque nous avons été confrontés à une crise similaire de l'offre de logements.

Plus d'aide à la location pour les Canadiens

Dans un pays aussi riche que le Canada, tout le monde devrait pouvoir s'offrir un endroit où habiter.

  • Nous soutenons fermement l'Allocation canadienne pour le logement (ACL), qui est fondée sur l'examen des moyens d'existence, et le récent complément unique, dont bénéficient 1,8 million de familles à faible revenu qui louent leur habitation.

    Nous sommes favorables à l'élargissement de l'ACL pour aider davantage de familles à joindre les deux bouts, et à la mise en place d'aides d'urgence pour éviter que les gens perdent leur maison en temps de crise.

Une norme nationale pour aligner les politiques d'aménagement du territoire afin de promouvoir la construction de logements abordables

La population du Canada augmente, mais le logement ne suit pas cette croissance. Nous devons augmenter considérablement l'offre de logements. Le gouvernement fédéral devrait utiliser les transferts en matière de santé et de programmes sociaux, l'infrastructure et d'autres sources de financement pour inciter les provinces, les territoires (PT) et les municipalités à harmoniser leurs politiques d'aménagement du territoire afin d'établir une norme nationale.

  • De nombreuses municipalités, habilitées par leurs PT, utilisent des redevances d'aménagement (RA) et d'autres frais initiaux pour financer la croissance des infrastructures. Ces frais sur les nouvelles constructions résidentielles nuisent à l'accessibilité en ajoutant des dizaines de milliers de dollars au coût de chaque nouvelle habitation.

    Les PT et les municipalités ont un plus grand pouvoir d'achat et ont accès à des coûts d'emprunt plus faibles que les constructeurs individuels. Que ce soit par l'intermédiaire de dispositions générales ou d'obligations, les gouvernements à tous les niveaux peuvent soutenir le développement de logements plus abordables en réduisant les coûts initiaux de construction.

  • Dans tout le pays, les services de planification et de construction manquent de personnel et sont surchargés par des réglementations complexes et souvent contradictoires. Il n'est pas rare qu'un projet résidentiel ordinaire requière des années, voire une décennie, avant d'être approuvé.

    Les PT doivent créer des règlements généraux clairs en matière d'aménagement du territoire et exiger des municipalités qu'elles élaborent des politiques et des zonages favorables au logement, afin de faciliter la construction de communautés durables, à usage mixte et dotées de logements abordables. Entre-temps, au fur et à mesure que les ministères s'activent, la priorité doit être accordée aux projets qui comprennent des logements locatifs construits à cet effet et répondant aux critères d'abordabilité.

  • Les maisons préfabriquées sont construites plus rapidement, à moindre coût et de manière plus économe en énergie que les maisons conventionnelles, hors site, dans des usines. Les communautés de maisons préfabriquées (CMP) offrent certains des logements les plus abordables sur le marché canadien.

    Malheureusement, les maisons préfabriquées sont perçues négativement, sentiment qui est renforcé par une législation restrictive, notamment des règlements provinciaux et des règlements municipaux de zonage qui empêchent la construction de maisons préfabriquées dans les zones résidentielles existantes, qui empêchent entièrement la création ou l'expansion de communautés ou qui ont des normes de rendement désuètes. En outre, les règlements provinciaux plafonnent généralement les baux fonciers à 21 ans, ce qui désavantage les acheteurs lorsqu'ils cherchent à obtenir un prêt hypothécaire.

    La suppression de ces réglementations permettrait d'accélérer considérablement la livraison de maisons préfabriquées.

Ne pas taxer ce que vous souhaitez ajouter à l'offre existante

Tout comme la fixation d'un prix sur le carbone réduit les émissions de gaz à effet de serre, les taxes sur le logement, et le logement abordable en particulier, découragent la construction. Tous les gouvernements doivent aligner leurs politiques fiscales pour promouvoir les nouvelles constructions.

  • Le gouvernement fédéral devrait reconsidérer sa décision et retirer la TVH des nouveaux investissements en capital dans les logements locatifs abordables, et aller encore plus loin en exemptant la TVH sur tous les logements locatifs, comme il le fait pour d'autres produits essentiels comme les aliments non transformés et les vêtements pour enfants.

  • Les impôts fonciers constituent le principal mécanisme de financement des municipalités, mais ils représentent un coût supplémentaire permanent et un obstacle à l'abordabilité des logements locatifs. De plus, les municipalités facturent souvent jusqu'à 250 % du taux d'impôt foncier pour les logements locatifs construits à cet effet, par rapport aux logements occupés par leur propriétaire. Cela représente environ 11 cents pour chaque dollar de loyer payé. Des réductions à long terme des impôts fonciers municipaux, en échange d'engagements à long terme à maintenir des loyers abordables, rendraient des centaines de milliers d'appartements plus abordables pour les Canadiens.

  • Les Fiducies de placement immobilier (FPI) ont été introduites au Canada pour promouvoir l'investissement dans l'immobilier canadien. Elles ont réussi à promouvoir l'investissement tout en générant des recettes fiscales globales à peu près équivalentes à celles qui seraient perçues dans le cadre d'une structure de société.

    Une étude réalisée par EY en 2022 a révélé qu'une modification du traitement fiscal des FPI découragerait les investissements nécessaires dans l'offre résidentielle, exercerait une pression à la hausse sur les loyers et aurait un impact marginal - et peut-être négatif - sur les recettes publiques.